京都市では空き家数は11万4千戸と年々増加しており、住宅総数に占める比率も平成25年時点で14.0％に及んでいる。空き家のうち多くを占めるのは賃貸住宅であるが、居住世帯が長期に渡って不在の住宅も増加しており、ここ10年では増加数は最も多い。
このように年々空き家は増加しており、なかでも高齢者が自宅として使用していたが、死亡後相続物件となり住むものもなく空き家になっているものなどが見られる。これらの空き家所有者はいつかは住むかもしれないが、税負担も少ないため賃貸に回すことなく放置されている。一方で、市内においては若者など入居希望者が多いもののなかなか条件に合致した住宅を入手しづらい状況にある。
このため住宅ストックとして価値のある空き家を市場に流通させることが課題となっていた。

地区の人口が減少することで町の活力は低下し、住民の防犯・防災面の不安も高まることから空き家はまちづくりの課題として取組むべき地域全体の課題である。京都市では「地域連携型空き家流通促進事業」を2010年度から実施、安心・安全なまちづくりに向け、地域で空き家解消に取組む団体をコーディネーターとして認定、地域の特徴を活かし、地域が主体となって空き家所有者と入居希望者を繋ぐ地域主導の空き家再生に取組んでいる。
このように空き家の流通を地域主導で促進する本事業の目的は以下の通りである。
①若者や住みたい人等まちづくりの担い手が入居することによる地域コミュニティの活性化
②既存住宅の流通活性化による流通の場での地域まちづくりの評価（流通の場で地域ごとの住まい方を発信することにより、観光とは異なる地域の魅力の創造・発信に繋がる）
③空き家が解体され、廃材になることを防ぐことによる低炭素社会の実現への貢献

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社会資本整備総合交付金（国土交通省所管）を活用

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・2010年都心2地域（上京区春日学区、東山区六原学区）をモデル地域に選定、「研究会」を組織し、事業の在り方について検討した。研究会の座長、参加団体は以下の通りである。
座長：井上えり子准教授－京都女子大学家政学部、参加団体：不動産4団体－京都府宅地建物取引業協会、全日本不動産協会、京都府不動産コンサルティング協会、日本賃貸住宅管理協会京都支部及び町家居住者支援会議、京都府建築士会、京都市景観まちづくりセンターの方々の協力を得る

・地域でフィールドワークの協力をしている大学の先生、研究室（紫野学区　立命館大学研究室など）

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京都市では町組の歴史もあり地区においてコミュニティ活動が活発に行われてきた。空き家の増大は地区の活力低下や居住環境悪化の大きな要因ともなっており、その活用は地域への人口流入、活性化への有効な手段であるとの認識の下、その活用を行ってきている。京都市の空き家活用の取組の特徴は地区に根を下ろしているコミュニティ基盤を活かし、地域が主体となり行政と連携した空き家活用を進めてきていることであり、地域の単位は小学校区が中心である。特徴ある地域が独自の魅力・住まい方を発信し、空き家を活用して地域に人を呼び込む仕組みを造ることで、地域コミュニティの活性化を図り、空き家が課題からまちづくりの資源に変わることを目指した取組である。このため空き家所有者と入居希望者のニーズをきめ細かく把握したうえで、それぞれの地域や空き家の特性に合致した多様な空き家の改修・活用が為されている。
空き家活用の態様はそれぞれ異なるが、各地域では以下の取組みが実施されている。
（１）空き家の活用・流通の促進
－空き家の掘り起こしを行い、不動産事業者等専門家の協力の下、空き家所有者や地元のニーズに応える空き家の活用方法を提案し、空き家所有者と入居希望者を繋ぐ。
・空き家マップ、空き家台帳を作成、空き家の位置・所有者の把握
・所有者の意向調査を行い、空き家の利用意向を把握する
・コーディネーターと地域が一緒に所有者と空き家の活用条件等を検討
・専門家からの空き家の活用方法を所有者に提案
・所有者が具体的な活用方法を決定、入居者を募集
（２）空き家の発生予防
－コーディネーターと連携し、空き家を含むすまいの維持管理や改修、活用等について所有者の相談に応じる、啓発を行う等による空き家化の抑制や予防に関する説明会・相談会を開催する。
・「押しかけ講座」：地域の集まりに司法書士などの専門家と市職員が訪問し、空き家予防に繋がるミニ講座を開催
・「地域の空き家相談員制度」：地域の不動産業者が相談員として気軽に相談に応じる制度
・各種リーフレット・冊子の作成・配布
（３）地域の暮らし方等情報の発信による入居者のまちづくり等への意識の醸成
－大切にしたい暮らし方、入居希望者に伝えたい地域の思いやニーズを取り纏めることで入居者に地域のメッセージを伝え、地域への理解/入居者の地域での心構えなどを植え付ける。
・地域のまちづくり活動として地域の魅力や住まい方のルールについて情報発信し、不動産事業者等を通じて入居希望者に周知するとともに、入居希望者は住まい方のルールを理解した上で入居することで地域コミュニティの継続が図られる。
（４）空き家の適正管理体制の整備等
－空き家情報を随時更新し、地域の防犯、防災などまちづくり活動に繋げる。
・住まいを空き家にする際には、所有者が地域への連絡先や意向を伝える（方法は事前に伝達）
　・通報受理、調査、指導等を行う体制の構築
　・指導等による適正な管理状態への誘導
　・空き家の情報を一元的に管理するためのデータベースの構築
（５）跡地の活用
　－空き家を撤去（除却）した跡地の活用（空き地の解消）
・細街路での建て替え等を可能とする新たな道路指定制度の創設
・空き家等の跡地を地域の防災性向上に役立てる場合の支援制度の創設

地域連携型空き家流通促進事業の概要－連携体制フロー

2010年度：「京都市地域連携型空き家流通促進事業」を開始、モデル地域として六原学区・春日学区を選定、「研究会」を組織、事業の在り方についても検討、不動産コーディネーター育成。
2011年度：空き家対策実施学区を公募に変更（2011年度　3学区、2012年度　2学区、2013年度2学区、2014年度　16学区、2015年年度　19学区）、空き家相談員の育成
2013年度：民間への事業委託（2012年度まで）から地域への補助金支給へ変更（シンクタンクへの委託から地域主体で空き家調査・マップ・台帳作成などを実施する。25年度：上限15万円（4年間）、26年度：上限50万円）
2014年4月「京都市空き家の活用、適正管理に関する条例」施行（総合的な空き家対策の推進へ）

社会資本整備総合交付金（国庫補助率45％）を活用して実施
　　　　　　　　　　　予算額　　　決算額　　国庫補助額
　　平成22年度　3,000万円（2,835千円　1,269千円）　事業委託
　　平成23年度　5,000万円（4,725千円　2,124千円）　　同上
　　平成24年度　5,000万円（4,725千円　2,124千円）　　同上
　　平成25年度　5,000万円（　739千円　 189千円）　地域への補助金支給
　　平成26年度 12,000千円　　　　　　　　　　　　　 同上（公募地区数増）

京都女子大学　井上えり子准教授
　　コーディネーター（学識経験者・不動産事業者等の専門家）
　　地域の空き家相談員（京都市が認定・登録）

地域：自治連合会や社会福祉協議会等の公的団体
コーディネーター：地域でまちづくりに取組んでいる学識経験者や団体、不動産・建築等の専門家（各団体から推薦され、一定の研修を経た専門家）
京都市：空き家を活用するときの制度（補助金等）の紹介、信頼できるコーディネーターの紹介、取組みにかかる経費の助成

①空き家を「地域課題」として捉える住民意識の醸成・深化
地域の空き家は防犯・防災上問題であり、空き家対策は必要であるとの認識が京都市内住民にはある。空き家を「地域課題」として主体的に捉える意識は活発なコミュニティ活動で醸成されてきたものである。しかし、このような意識は地域によっても異なることから、それぞれの地域では住民意識を考慮し、空き家への意識が低い地域には普及啓発活動を行う、高い地域には積極的に空き家活用に向けた調査を促すなど京都市担当部局により地域ごとの支援が効果的に実施されている。
②まちづくりに即した空き家の活用と所有者・入居者との信頼の醸成
地域それぞれの実態を調査し、特性を反映した取組みと地域の自治組織等が所有者と協議を行うなど地域自主組織が大きく関わり空き家流通・空き家活用を進めていくことで、所有者や地域住民の不安感は払拭されていく。地域（組織）が前面に出て所有者・入居者との調整を行うことで、地域に望ましいまち・コミュニティが形成されている。
③地域からの空き家所有者へのきめ細かなアプローチ、所有者・地域の納得性ある事業創出
地域団体等が空き家所有者を訪ねても、すぐに空き家活用が進むわけではないが、地域が係ることでゆっくりとではあるが信頼亜感が醸成され、事業が徐々に動いていく。近隣の人しか知りえない情報を活用するなどきめ細かいアプローチや所有者と協議を行いつつまちに合致した事業を創出することが事業の納得性を高めている。
　　　

（１）地域特性を踏まえた地域独自の空き家活用の取組み
　空き家活用はまちづくりの視点から行うことが必要であり、何をやるか、取組み方は地域により異なる。空き家の活用方策を地域のコーディネーター（専門家等）と所有者が共に検討し、地域に合致した活用方法を採ることでまちづくりにも資する活用がなされている（下記は地区の事例）。
①長屋・二階建て京町家：東京在住の単身者がセカンドハウスとして活用
　②路地奥・長屋：建替えができない路地裏の空き家、地域まちづくり活動に取組む大学生の住居・制作の場として活用
　③路地奥・長屋：建替えができない路地奥の空き家、ゲストハウスとしての活用を予定
　④路地奥・長屋：建替えができない路地奥の長屋、空き家が蘇る様をみて所有者が再び入居
　⑤文化芸術化等の居住・制作・発表の場づくりと連携した空き家活用
　⑥比較的規模の大きな京町家：住宅兼ゲストハウスとして活用
　⑦御所近くの閑静な場所に立つ京町家：女性限定のシェアハウスとして活用
　　（※地域における取組実態参照）
（２）空き家対策検討地区数の増加
　　空き家対策検討にあたり、当初選定の2地域（六原地区/春日地区）で実施した後公募となったが、となっている。27年度は16地区が実施予定であり、2割弱の学区まで拡大している。古くからコミュニティ活動が活発な地区の応募が多い。

①『地域を見守る』、まちづくりへの参加意識の高まり
空き家活用の件数は多くはないが、空き家問題を「地域課題」として捉える意識が醸成されてきている。『自分たちのまちは自分たちで守る』との意識＝『地域を見守る』との意識が芽生えてきて、まちづくりへの参加意識が高まってきている。

①学識経験者や専門家による研究会の設置
学識経験者や専門家による研究会を設置し、活動地域のフォロー、事業の評価・制度改善を実施
（地域への支援/相談窓口の充実/啓発パンフレットやコーディネーターマニュアルの充実）
②コーディネーターの募集、事業の質の向上
地域とともに本事業に取組む意欲のあるコーディネーターを募集、地域のニーズを踏まえて紹介を実施するノウハウ等の向上
③空き家活用対策から空き家予防も含めた総合対策の実施
空き家予防の観点からは相続対策など生前からの対策が必要である。既存の空き家の解消も大切だが、将来どのようなまちにしたいか、そのまちに住みたいと思ってもらえる取組が重要である。そこで各地区で将来のまちの姿を計画する等の取組が出てきている。
例えば六原地区では、「空き家流通部会」、「空き家啓発部会」、「防災街づくり会議」の3専門部会を設置、空き家活用とまちづくりを検討する部会を設け、討議するとともに「空き家の手帳」などを発行、普及啓発に取組んでいる。このような空き家を活用する総合的取組が必要である。
④活動資金
本事業については取組の補助金支給期間は4年間であり、補助金なしで事業可能な仕組みを造る必要がある。一部地区ではそのような仕組みが形成されつつあるが、今後は各地区で自立した取組みとしていくことがそれぞれの地区の課題となる。

①専門家・少人数のコアメンバーによる研究会等の実施
活動資金が少ない状況で自治連合会のもとに「空き家問題委員会」を置き、専門家・少人数のコアメンバーで効率よく実施する。
②空き家に関する総合的対策の実施
平成26年4月に「京都市空き家の活用、適正管理に関する条例」を制定。空き家活用のための所有者、行政、市民等の責務、自治組織や地域住民の役割を定めた。このほか空き家活用・流通支援等補助金なも制定し、空き家の総合的活用が可能としている。

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